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徐洪才:一线城市房价报复性反弹可能性非常大

作者: 管理员 来源:证券日报 时间:16/11/02 提交:本站

在10月27日由《证券日报》社主办的“明天创新大讲堂”之“走进天津专场论坛上,本报记者就当前读者关心的热点问题专访了中国国际经济交流中心(国家智库)副总经济师徐洪才。

本轮房地产在高峰后,从北京930政策开始,22个城市快速出台政策,虽然政策力度看,并非全面回归2014年930之前,但执行效果非常明显。在限购限贷政策影响下,不仅交易量出现明显下滑,价格也出现了松动,不少二三线城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着,史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期。

徐洪才指出,当前的房地产调控是要把投机性需求控制住,而不是要把整个房地产打掉,不是让房价腰斩,还要保障合理的改善性需求和刚性需求。房地产的功能要回归本色,就是消费,而不是投机,但是完全没有投机也不现实。所以现在是采取了一些治标的措施,这在短期内是必要的,也行之有效,但长期来说还是要标本兼治。

根本问题不解决 房价报复性反弹可能性很大

“本”在哪里?徐洪才认为,“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程中一些机制、体制的创新,比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。

中国一线城市和三、四线城市的房地产市场情况不同。

三、四线城市的土地是充足的,但人口流入少,需求没那么旺盛,所以房地产就有库存问题,而以下城市需求很旺盛,但土地供应不足,供求矛盾很突出。一线城市集中了教育、医疗等资源,还有就业机会。所以人口蜂拥而至。

徐洪才指出,从农村到三、四线城市到二线城市再到大城市,形成一个梯形发展的格局。将来还会形成大量人口向一线城市涌进,大城市的矛盾会越来越尖锐,大城市病会越来越突出。

他表示,要从根本上解决这个问题,还是要体制、机制的变革。“功夫在书外,这些东西是要改的。中心城市土地供应不足,自然房价高;农村的土地不能自然流转,自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土地市场是分隔的,人因为户籍制度也是分开的,社会保障都不是全覆盖。我们讲要保障基本公共服务的均等化,这是个目标,现在还没有实现。”

“这些制度建立好了,大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。”徐洪才坦言。

而从以往房地产调控70大中城市的数据来看,当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌之际,需求侧的房地产政策就会适时松绑,房价在一段时间后又会出现回升。

徐洪才表示,这种政策周期性的变化和市场本身周期性的变化是相关联的,这是基于根本问题没解决,必然会出现这种情况。“现在强行按住了(房价),过一段时间很可能会有报复性反弹,这种可能性是非常大的。所以现在痛定思痛,还是要从根本上解决体制机制问题,比如土地制度的变革,使城乡市场能流通起来。”

人民币贬值因素只有一个 升值因素有三个

在谈到另外一个读者关心的人民币贬值的问题时,徐洪才直言人民币兑美元汇率破7是迟早的,但今年年底到不了。他强调要引导市场形成合理的预期,同时对资本资金流出加强监管。“咱们现在有60万亿的居民储蓄存款,如果拿出1/6即10万亿元换成美元走出去的话,那外汇储备一半就没了。而如果大家都形成人民币贬值的预期,资金都流出去,人民币就会进一步贬值,贬值又加剧资金流出,贬值和流出之间形成一个自我强化的恶性循环。一定要阻止这种恶性循环的形成。”

徐洪才指出,当前人民币贬值的因素只有一个,就是其他货币对美元的贬值,因此人民币也要被动地对美元贬值。

但推动人民币升值的因素却有三个:第一,中国经济增长有后劲,可持续,在全球来看还是一枝独秀;第二,人民币纳入SDR,境外的中央银行要配置它的外汇储备,按照10.92%这样一个比重来持有人民币,未来几年在海外会形成一个将近7万亿-8万亿的人民币需求,这是拉动人民币升值的第二个因素;第三,人民币的国际化过程中,人民币可以在一带一路周边国家直接使用,会减少对美元的需求。这些都是推动人民币升值的因素。

“所以未来人民币对一篮子货币会保持一个相对稳定,对美元会保持一个在可控范围内温和贬值的趋势。”徐洪才表示。

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